Как выбрать дачу

Конкуренция на рынке высокая, и чтобы сэкономить время и бензин, давайте попробуем разобраться в критериях выбора загородной недвижимости.

Место. Выбор дачи всегда начинается с места, или точнее, с шоссе, причем в отличие от квартир пятно выбора на порядок больше. Например +/- 20 км от второй бетонки, как от города, так и в сторону. Как правило, принято смотреть удаленность от МКАД в км, потому что идет сегментация цены по удаленности. Но здесь собственники хитрят, они указывают путь до поворота с трассы, несмотря на то что вам придется еще проехать, например 30 км. Я предлагаю немного поменять акцент. Во-первых, считать не километры от МКАД, а время в пути, во-вторых, обязательно посмотреть альтернативный маршрут. Например: у меня дача под Чеховым, расстояние от дома до дома 80 км по Симферопольскому шоссе, но последние несколько лет в дачный сезон из-за постоянных пробок я езжу через Киевское шоссе, минуя МКАД, расстояние 100 км, но время в пути меньше.

Экология. В 2002 году проводилось исследование на экологическую обстановку в Подмосковье, и уже тогда уезжать надо было на не менее 40 км от МКАД. Сейчас в интернете можно найти старые карты по загрязненности тем или иным химическим элементом, свежие данные мне найти не удалось. Несмотря на отсутствие информации, можно руководствоваться здравым смыслом — чем дальше, тем чище, и пул пробок обычно бывает в непосредственной близости к Москве. Т.е. не удаляться от шоссе в сторону на 30 км, а уехать на 25 км дальше от города и 5 км в сторону — и чище, и земля будет стоить дешевле.

Природа. Наличие рядом реки или искусственного водоема на территории поселка не всегда плюс. Там, где вода, там и комары и высокий уровень воды в почве. Обязательно загляните в лес, он бывает с поваленным буреломом, где даже нет возможности пройти.

Транспорт. Иногда бывают ситуации — ломается машина или водитель не успел прийти в себя после бурных выходных, поэтому при выборе места узнайте способ, как добраться на пассажирском транспорте, как далеко от вас остановка автобуса, возможность вызова такси и т.д. Если вы планируете ездить круглый год — обратите внимание на дорогу: сможете ли вы проехать по ней в слякоть, т.е. из чего она сделана, чистят ли ее зимой.

Деревня или организованные дачные поселки (СНТ, ДПК, ДНП и т.д.). Если брать землю в деревне, то вы гарантированно получите доступ к коммуникациям, которые есть в деревне. Вы не будете платить ежемесячные взносы, но при этом не будет ни чистки и ремонта дорог, ни вывоза мусора. Придется все это оплачивать самостоятельно, зато вы сами выбираете подрядчика и понимаете, куда уходят ваши деньги. Не удивляйтесь — тем, что вы сделаете, будут пользоваться и другие жители деревни без какой-либо компенсации и угрызений совести. В организованном поселке вы попадаете на ежемесячные взносы, как правило, с непрозрачной бухгалтерией. Действительно, при чистке дорог проще заплатить трактористу наличными — он приедет быстрее и это стоит дешевле, но всегда есть риск, что общие деньги уйдут не только в его карман. Мало того, при неуплате взносов вам могут ограничить доступ к местам общего пользования и т.д. Можно подать в суд, но разве ради этого мы покупаем дачу?

Строящийся поселок или готовый. Принято считать, что в новом поселке однородная социальная среда, но это не так. Она однородная, но только в уровне доходов, и то условно, при этом люди абсолютно разные. Какие вам попадутся соседи лучше оценить сразу, если есть такая возможность. В строящемся поселке цена ниже, и вы можете сэкономить часть средств, которые так необходимы на дальнейшую стройку. Но при этом есть риск, что поселок не доделают и вы останетесь без коммуникаций. О том, как оценить девелопера и снять риски, читайте в моей следующей статье.

Подряд или готовый дом. Покупая готовый дом, вы всегда рискуете купить кота в мешке. Вряд ли вам покажут фотографии скрытых работ и проектную документацию. Лучше нанять организацию, которая даст строительную оценку. Покупая подряд — попросите показать всю строительную документацию и фото и посмотрите другие объекты этой компании.

Риелтор или собственник. Искать принято самим, а вот продавать через риелторов. Естественно, они берут свой процент, который может отражаться на цене. Можно попробовать договориться в обход риелтора. Что еще должны отрабатывать риелторы — это сопровождение сделки, выезд БТИ, поиск банковской ячейки, подготовка договоров, юридическая проверка и т.д. Но как показывает опыт, все нужно контролировать, риелтор в отличие от вас не рискует своими деньгами. Поэтому обязательно проверьте все документы по сделке или, если есть сомнения, обратитесь к независимому юристу.

Коммуникации. С водой и канализацией проблем нет, все упирается только в деньги. Электричество в деревне вам дадут 5 кВт, и будьте готовы к тому, что зимой в сети будет до 150 Вольт. Поэтому предварительно лучше уточнить общую мощность трансформатора и посмотреть количество абонентов. В поселках вы будете платить по более высоким тарифам + освещение поселка, обогрев охраны и пр. Грея газом всю Европу, мы топим дровами. Подводка газа стоит примерно 2,5 млн за км (данные прошлого года) + за газопровод по поселку или деревне + подключение дома. Если посчитать, то получается, что в нашей жизни выгоднее топить дровами и электричеством. Дом зимой лучше отапливать, держать хотя бы +5, тогда он дольше вам прослужит. И если вы не живете круглый год, то на выходных можно протапливать дом печкой. Если газ подведен, то, конечно, это большой плюс.

Начиная свой поиск, Вы увидите несколько сотен предложений. По спутниковым картам часть отфильтруете по лесу и воде. Далее определитесь, какой продукт вы хотите купить: земля, земля с коммуникациями, подряд или готовый дом и его тип. Не рекомендую брать одну землю — дальнейшая подводка коммуникаций будет зависеть не только от согласования с поставщиками, но и необходимо будет создавать садоводческое товарищество, собирать деньги и т.д.

Предлагаю Вам заполнить табличку, используя указанные выше критерии и Ваши собственные пожелания. Вы можете сделать разное количество баллов для критериев, например наличие электричества 1 балл, наличие леса 0,5:

Табличка — лишь помощь в выборе. Бывает так, что место цепляет, и уже ни на что не обращаешь внимание. Рекомендую трезво отнестись к покупке, чтобы потом не было сюрпризов.

В начале выбора рекомендую посмотреть оба рынка — первичный и вторичный. Наметить маршрут и по пути заехать в близлежащие поселки, как строящиеся, так и готовые. Основной наплыв клиентов в субботу, так как свободные дороги и выходной день. Возможно, придется подождать, пока будут обслуживать других клиентов. В воскресенье клиентов меньше, но вы рискуете попасть в пробки на обратном пути. По моему опыту, лучше ехать в воскресенье утром, получится объехать большее количество предложений. Обязательно звоните (даже если вы в нескольких километрах) и договаривайтесь о встрече, чтобы не приехать к закрытым воротам.

Покупая загородную резиденцию, учитывайте, что этот объект недвижимости требует постоянных ежегодных капиталовложений. После строительства дома захочется баню, беседку и т.д. Мало того, постоянно приходится ухаживать за домом, стричь газон, сажать деревья, чистить септик, поэтому планируйте ваш бюджет на более длительный период времени.