Системы технического содержания зданий в процессе эксплуатации

Новгородов Василий Геннадьевич

Процесс эксплуатации здания сопровождается процессом содержания технических и эксплуатационных параметров здания. Системам технического содержания зданий, применяемых в России в настоящее время, посвящается эта статья.

В России для сохранения качеств здания в процессе эксплуатации существует две системы технического содержания как комплекс взаимосвязанных организационно-технических мероприятий по поддержанию и восстановлению этих качеств:

  • Система планово-предупредительного ремонта производственных зданий (ППР);
  • Система технического обслуживания и ремонта гражданских зданий (ТОиР).

Система ППР была разработана в 60-ых годах прошлого века в СССР для сохранности зданий промышленного назначения, а система ТОиР — для гражданских зданий.

Требования к системе ППР регламентируется МДС 13-14.2000 «Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений». Постановление Госстроя от 19.12.1973г. № 279, а к системе ТОиР — ВСН 58-88(р) «Положение об организации, проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения». Приказ Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312 и «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» Постановление Госстроя от 27.09.2003 г. № 170

В основе обеих систем лежит перечень операций (мероприятий, работ) заранее планируемый по объему, месту и времени проведения в соответствии с регламентами технического и ремонтного обслуживания изготовителей инженерного оборудования и конструктивных элементов, требованиями законодательных и нормативных актов, регулирующих техническое содержание объектов недвижимости.

Обе системы сходны по содержанию, но различны по идеологии.

В основе обеих систем лежит комплекс операций (работ, мероприятий) заранее планируемый по объему, месту и времени проведения, который проводится на инженерных системах и конструктивных элементах здания.

В основе системы ППР лежит планирование всех видов ремонтов с заполнением межремонтного периода техническим обслуживанием. На весь срок службы здания без изменения его функционального использования назначаются даты проведения капитальных ремонтов. В период между запланированными капитальными ремонтами планируется даты текущих ремонтов. В период между текущими ремонтами планируется выполнение работ по техническому обслуживанию. Все ремонты и проведение ТО планируются в определенной последовательности в соответствии с требованиями проектной эксплуатационной или нормативно-технической документации.

Система ТОиР включает в себя две подсистемы: систему технического обслуживания (ТО) и систему ремонтов (РО). Система ТО предназначена для повседневного поддержания параметров качеств, а система РО — для восстановления нормативных эксплуатационных параметров технических систем зданий. Обе системы «идут» параллельно весь срок эксплуатации здания. Планирование работ по ТО и РО осуществляется аналогично ППР. Отличие состоит в относительной самостоятельности плана ТО и плана РО, а согласованность проведения работ на одних и тех же объектах обеспечивается планом вывода оборудования в ремонт и из эксплуатации.

Следует отметить, что система ТОиР хорошо поддается описанию на языке бизнес-процессов, что в свою очередь позволяет автоматизировать все процессы ТОиР при помощи информационных технологий.

В обеих системах различают три основных метода обслуживания:

  • по событию (ответное обслуживание) — обслуживание на предельном состоянии технических систем — эксплуатация до отказа, до аварии;
  • по ресурсу (профилактическое обслуживание) — плановое обслуживание с планированием мероприятий по ресурсу инженерного оборудования и конструктивных элементов: нормативный срок службы, по наработке в машино-часах; по числу отказов; и др.;
  • по состоянию (предупредительное обслуживание) — плановое обслуживание с планированием мероприятий по значениям фактических (текущих) параметров технического состояния элементов инженерного оборудования и конструктивных элементов зданий.

 

Метод

Плюсы

Минусы

По событию

  • низкая стоимость содержания в краткосрочной перспективе;
  • увеличение потребления ресурсов;
  • снижение сроков работы оборудования;
  • увеличение стоимости содержания в среднесрочной перспективе;
  • внеплановые простои оборудования;

По ресурсу

  • обеспечение нормативных сроков службы оборудования и нормативных простоев;
  • снижение потребления ресурсов;
  • уменьшение количества отказов;
  • несоответствие использования ресурса оборудования реальным условия эксплуатации;
  • необходимость инвестиций в персонал и технологии;
  • сохранение вероятности серьезных отказов;

По состоянию

  • снижение потребления ресурсов;
  • соответствие сроков службы оборудования реальным условиям эксплуатации;
  • снижение вероятности серьезных отказов;
  • необходимость инвестиций в персонал-диагностов;
  • необходимость инвестиций в диагностическое оборудование;
  • необходимость инвестиций в информационные технологии;

Фигура 1. Сравнение методов обслуживания.

 

Выбор метода обслуживания начинается с определения владельцем здания цели эксплуатации. Если здание определено под снос или реконструкцию, то использование ответного метода будет экономически эффективным. Если перед владельцем здания стоит задача повысить капитализацию здания, то метод обслуживания по событию будет губительным для здания. В этом случае требуется метод «по ресурсу» — и владелец инвестирует на замену оборудования и конструктивных элементов приличную сумму. Финансовые затраты на содержание здания на весь срок службы здания максимальны при выборе метода по ресурсу и минимальны при методе обслуживания по состоянию. Минимизация расходов на содержание методом по событию приведет к сокращению срока службы здания по сравнению с нормативным проектным. Метод «по состоянию» требует инвестиций в диагностическое оборудование, на методическое обеспечение, и на специалистов-диагностов.

Техническое обслуживание представляет собой комплекс взаимосвязанных операций по поддержанию работоспособности и исправности оборудования при его эксплуатации, при ожидании (если оборудование в резерве), хранении и транспортировании. В техническое обслуживание включен следующий комплекс работ:

  • диагностика и контроль технического состояния оборудования и конструктивных элементов органолептическим и (или) инструментальным методом;
  • поддержание в исправном (или только в работоспособном) состоянии оборудования;
  • очистка, смазка, регулировка и подтяжка разъемных соединений, замена отдельных составных частей (быстроизнашивающихся деталей) в целях предупреждения и прогрессирующего износа, а также устранение мелких повреждений;
  • в объеме технического обслуживания выполняются работы по оценке технического состояния оборудования для уточнения сроков и объемов последующих обслуживаний и ремонтов.

Все выявленные при техническом обслуживании неисправности оборудования и конструктивных элементов, устранение которых возможно лишь во время проведения текущего или капитального ремонта, заносятся в план ремонтов.

Ежегодно, по результатам технического осмотра и технического обслуживания оборудования, составляется график РО и график ТО с уточнением объемов, перечня и стоимости проведения работ. Все результаты проведенных работ по ТО и РО фиксируются в эксплуатационной документации объекта и учитываются при формировании следующих планов РО и ТО.

 

Фигура 2. Структура-модель технического обслуживания.

 

Планирование ремонтов осуществляется на основании следующей информации:

  • информация о межремонтных периодах и сроках замены конструктивных элементов, узлов и элементов инженерного оборудования;
  • фактическое техническое состояние технических систем, их физический и моральный износ;
  • технико-экономические показатели конструктивных элементов, строительных материалов, узлов и агрегатов оборудования и сетей инженерных систем;
  • информация о новых строительных материалах и технических решениях, строительных и ремонтных технологиях.

Текущий ремонт — это минимальный по объему вид ремонта, при котором должны быть ликвидированы мелкие повреждения и обеспечена нормальная эксплуатация оборудования до очередного планового ремонта.

Капитальный ремонт связан с временным прекращением работы оборудования или конструктивного элемента на ремонтируемом участке и является комплексом инженерных, строительных и организационных мероприятий по устранению физического и морального износа, не предусматривающий изменения основных технико-экономических показателей здания, включающий замену отдельных базовых конструктивных элементов и базовых частей оборудования и сетей инженерных систем.

 

Фигура 3. Структура-модель ремонтного обслуживания.

 

Первый капитальный ремонт установленного инженерного оборудования проводится в сроки, указанные в технической документации завода-изготовителя. Ремонт оборудования осуществляется также по мере необходимости с учетом результатов регламентных испытаний и осмотров. Периодичность ремонтов может быть изменена исходя из фактического технического состояния оборудования или конструктивного элемента. Внеочередные ремонты выполняются в случае отказов оборудования или конструктивного элемента, а также после исчерпания эксплуатационного или механического ресурса.

Нужна консультация?

Оставьте заявку, и мы подберем вам семинар

Пользовательское соглашение

1. Я (Клиент), настоящим выражаю свое согласие на обработку моих персональных данных, полученных от меня в ходе отправления заявки на получение информационно-консультационных услуг/приема на обучение по образовательным программам.

2. Я подтверждаю, что указанный мною номер мобильного телефона, является моим личным номером телефона, выделенным мне оператором сотовой связи, и готов нести ответственность за негативные последствия, вызванные указанием мной номера мобильного телефона, принадлежащего другому лицу.

В Группу компаний входят:
1. ООО «МБШ», юридический адрес: 119334, г. Москва, Ленинский проспект, д. 38 А.
2. АНО ДПО «МОСКОВСКАЯ БИЗНЕС ШКОЛА», юридический адрес: 119334, Москва, Ленинский проспект, д. 38 А.

3. В рамках настоящего соглашения под «персональными данными» понимаются:
Персональные данные, которые Клиент предоставляет о себе осознанно и самостоятельно при оформлении Заявки на обучение/получение информационно консультационных услуг на страницах Сайта Группы компаний http://mbschool.ru/seminars
(а именно: фамилия, имя, отчество (если есть), год рождения, уровень образования Клиента, выбранная программа обучения, город проживания, номер мобильного телефона, адрес электронной почты).

4. Клиент — физическое лицо (лицо, являющееся законным представителем физического лица, не достигшего 18 лет, в соответствии с законодательством РФ), заполнившее Заявку на обучение/на получение информационно-консультационных услуг на Сайта Группы компаний, выразившее таким образом своё намерение воспользоваться образовательными/информационно-консультационными услугами Группы компаний.

5. Группа компаний в общем случае не проверяет достоверность персональных данных, предоставляемых Клиентом, и не осуществляет контроль за его дееспособностью. Однако Группа компаний исходит из того, что Клиент предоставляет достоверную и достаточную персональную информацию по вопросам, предлагаемым в форме регистрации (форма Заявки), и поддерживает эту информацию в актуальном состоянии.

6. Группа компаний собирает и хранит только те персональные данные, которые необходимы для проведения приема на обучение/получения информационно-консультационных услуг у Группы компаний и организации оказания образовательных/информационно-консультационных услуг (исполнения соглашений и договоров с Клиентом).

7. Собираемая информация позволяет отправлять на адрес электронной почты и номер мобильного телефона, указанные Клиентом, информацию в виде электронных писем и СМС-сообщений по каналам связи (СМС-рассылка) в целях проведения приема для оказания Группой компаний услуг, организации образовательного процесса, отправки важных уведомлений, таких как изменение положений, условий и политики Группы компаний. Так же такая информация необходима для оперативного информирования Клиента обо всех изменениях условий оказания информационно-консультационных услуг и организации образовательного и процесса приема на обучение в Группу компаний, информирования Клиента о предстоящих акциях, ближайших событиях и других мероприятиях Группы компаний, путем направления ему рассылок и информационных сообщений, а также в целях идентификации стороны в рамках соглашений и договоров с Группой компаний, связи с Клиентом, в том числе направления уведомлений, запросов и информации, касающихся оказания услуг, а также обработки запросов и заявок от Клиента.

8. При работе с персональными данными Клиента Группа компаний руководствуется Федеральным законом РФ № 152-ФЗ от 27 июля 2006г. «О персональных данных».

9. Я проинформирован, что в любое время могу отказаться от получения на адрес электронной почты информации путем направления электронного письма на адрес: mbs@mbschool.ru. Также отказаться от получения информации на адрес электронной почты возможно в любое время, кликнув по ссылке «Отписаться» внизу письма.

10. Я проинформирован, что в любое время могу отказаться от получения на указанный мной номер мобильного телефона СМС-рассылки, путем направления электронного письма на адрес: mbs@mbschool.ru

11. Группа компаний принимает необходимые и достаточные организационные и технические меры для защиты персональных данных Клиента от неправомерного или случайного доступа, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий с ней третьих лиц.

12. К настоящему соглашению и отношениям между Клиентом и Группой компаний, возникающим в связи с применением соглашения, подлежит применению право Российской Федерации.

13. Настоящим соглашением подтверждаю, что я старше 18 лет и принимаю условия, обозначенные текстом настоящего соглашения, а также даю свое полное добровольное согласие на обработку своих персональных данных.

14. Настоящее соглашение, регулирующее отношения Клиента и Группы компаний действует на протяжении всего периода предоставления Услуг и доступа Клиента к персонализированным сервисам Сайта Группы компаний.

ООО «МБШ» юридический адрес: 119334, Москва, Ленинский проспект, д. 38 А, этаж 2, пом. ХХХIII, ком. 11.

Адрес электронной почты: mbs@mbschool.ru
Тел: 8 800 333 86 68, 7 (495) 646-75-17

Дата последнего обновления: 28.11.2019 г.