Анализ проектной документации с позиции эксплуатации объекта недвижимости
Новгородов Василий Геннадьевич
Многие из управляющих компаний сегодня предлагают услугу «Анализ проектной документации». Смысл ее — исправить ошибки на этапах проектирования и строительства объекта для снижения рисков нецелевого использования и удорожания содержания на этапе эксплуатации объекта.
Инвестиционные, эксплуатационные и технические характеристики объекта формируются на этапе концепции объекта, закладываются на этапе проектирования, реализуются на этапе строительства, а на этапе эксплуатации за достижение этих характеристик отвечает управляющая компания. Используя практический опыт и уникальную специализацию управляющей компании по сохранению и поддержанию эксплуатационной готовности объектов, инвестор может значительно снизить риски, остающиеся от ошибок в проектировании, возникающих в результате отклонений от стандартов строительства.
Смысл консалтинговой услуги «Анализ проектной документации» заключается в оценке соответствия проектных решений концепции использования объекта с позиции управляющей компании, практикующей содержание подобных объектов. Под содержанием объекта я понимаю обеспечение текущей эксплуатационной готовности объекта с помощью регулярного технического обслуживания, ремонта, управления параметрами среды помещений, клининга, а также сервиса заявок.
Цели анализа проектной документации:
- Оценка пригодности проектных решений текущему содержанию объекта в соответствии с концепцией использования объекта.
- Разработка концепции технического и санитарного содержания объекта в соответствии с объемом и уровнем технологий производства и сервиса на объекте, разработанных в проекте.
- Оценка затрат на содержание здания.
- Заключение об эксплуатационной пригодности объекта.
Это услуга от facility-управляющей компании (сервисного оператора). Если же такая услуга заказывается в property-управляющей компании, то ожидаемым результатом является оценка проекта с позиции использования объекта по целевому назначению.
Для минимизации рисков для инвестора на этапах проектирования, строительства и эксплуатации объекта управляющую компанию необходимо привлечь еще на этапе разработки концепции объекта. Для разработки требований к содержанию объекта необходимо привлечь, как минимум, сервисного оператора. Заказ такой услуги на остальных этапах также эффективен, но с каждым следующим этапом жизни объекта изменения, вносимые в проект, становятся белее ресурсозатартными в реализации.
Участие управляющей компании в жизни здания даже на этапе строительства, когда большая часть проекта уже реализована, помогает исправить обнаруженные ошибки. Например, проектом торгово-развлекательного центра был предусмотрен ресторан с полным циклом готовки с помощью электроэнергии. При анализе проекта и изучении технических условий на строительство управляющая компания установила, что проектная электрическая мощность ограничена старой электроподстанцией и существующей подземной кабельной линией. В проект были внесены изменения (новая ТП и кабельная линия), произошло удорожание строительства, но концепция и сроки строительства объекта не изменились. Другой пример, анализ проекта торгового центра показал, что дверные проемы в технологические помещения гораздо уже, чем предусмотрено стандартами торговли; а электрические, водопроводные и канализационные точки присоединения были выведены в такие места, что не позволяло установить технологическое и производственное оборудование. Своевременный анализ проекта позволил внести необходимые изменения, удалось построить электрические и сантехнические сети, которые учитывали тонкости технологии торгового бизнеса.
К сожалению, встречаются ситуации, когда исправить ошибки, допущенные в проекте, не представляется возможным.
Например, в только что открытом торгово-развлекательном комплексе с ресторанами, фаст-фудом, барами, сантехническое оборудование для очистки сточных вод «жироуловитель» был смонтирован на минус втором этаже под потолком, причем прочистить жироуловитель было невозможно, поскольку крышка при открытии упиралась в потолок. Интересно, о чем думал проектировщик, когда чертил, и о чем думал монтажник, когда устанавливал? Точно, о чем не думали проектировщик и монтажник, как это оборудование обслуживать? Вдобавок к этому, оказалось, что фактически жироуловитель вместо 1 раза в год (по проекту) требовалось чистить 1 раз в месяц. Стоимость техобслуживания этого жироуловителя возросла в 12 раз, а стесненность условий и вынужденный демонтаж привел к удорожанию работ еще в 3 раза.
Другой пример, на кухне ресторанного комплекса были установлены оптические пожарные датчики, реагирующие на любое появление пара и дыма. В результате, в силу специфики работы кухни ежедневно происходили неоднократные ложные срабатывания противопожарной автоматической системы, влекущее за собой отключение вентиляции всего ресторанного комплекса. Этот дефект проекта был выявлен на этапе эксплуатации. Инженерное решение этой проблемы от управляющей компании потребовало установку термических пожарных датчиков, которые срабатывают только при критической температуре, что оптимально для технологии кухонного производства.
Проектные и строительные компании не ставят цели работать с объектом строительства в дальнейшем. Управляющая компания на этапе эксплуатации берет здание в управление в состоянии «как есть», не имея возможности существенно повлиять на стоимость достижения заданных проектом эксплуатационных качеств здания. И все ошибки, допущенные при проектировании и строительстве приходиться исправлять управляющей компании, а это, безусловно, дополнительные расходы собственника, ухудшение потребительских качеств объекта, потеря имиджа.
Приведу пример из гостиничной недвижимости. Технология гостиничного бизнеса требует от обслуживающего персонала быть незаметными для гостей. Это означает, что размещение служебных помещений и служебные маршруты для выполнения работ в гостинице должны быть размещены еще на стадии проектирования.
Из приведенных выше примеров следует, что консалтинговую услугу по анализу проекта с позиции использования или содержания объекта надо заказывать на этапе разработки концепции объекта, затем на этапе проектирования для анализа проектных решений, затем на этапе строительства с позиции последующей эксплуатации.
© Новгородов В.Г.
28.03.13
