Анализ проектной документации с позиции эксплуатации объекта недвижимости

Новгородов Василий Геннадьевич

Анализ проектной документации с позиции эксплуатации объекта недвижимости

Многие из управляющих компаний сегодня предлагают услугу «Анализ проектной документации». Смысл ее — исправить ошибки на этапах проектирования и строительства объекта для снижения рисков нецелевого использования и удорожания содержания на этапе эксплуатации объекта.

Инвестиционные, эксплуатационные и технические характеристики объекта формируются на этапе концепции объекта, закладываются на этапе проектирования, реализуются на этапе строительства, а на этапе эксплуатации за достижение этих характеристик отвечает управляющая компания. Используя практический опыт и уникальную специализацию управляющей компании по сохранению и поддержанию эксплуатационной готовности объектов, инвестор может значительно снизить риски, остающиеся от ошибок в проектировании, возникающих в результате отклонений от стандартов строительства.

Смысл консалтинговой услуги «Анализ проектной документации» заключается в оценке соответствия проектных решений концепции использования объекта с позиции управляющей компании, практикующей содержание подобных объектов. Под содержанием объекта я понимаю обеспечение текущей эксплуатационной готовности объекта с помощью регулярного технического обслуживания, ремонта, управления параметрами среды помещений, клининга, а также сервиса заявок.

Цели анализа проектной документации:

  • Оценка пригодности проектных решений текущему содержанию объекта в соответствии с концепцией использования объекта.
  • Разработка концепции технического и санитарного содержания объекта в соответствии с объемом и уровнем технологий производства и сервиса на объекте, разработанных в проекте.
  • Оценка затрат на содержание здания.
  • Заключение об эксплуатационной пригодности объекта.

Это услуга от facility-управляющей компании (сервисного оператора). Если же такая услуга заказывается в property-управляющей компании, то ожидаемым результатом является оценка проекта с позиции использования объекта по целевому назначению.

Для минимизации рисков для инвестора на этапах проектирования, строительства и эксплуатации объекта управляющую компанию необходимо привлечь еще на этапе разработки концепции объекта. Для разработки требований к содержанию объекта необходимо привлечь, как минимум, сервисного оператора. Заказ такой услуги на остальных этапах также эффективен, но с каждым следующим этапом жизни объекта изменения, вносимые в проект, становятся белее ресурсозатартными в реализации.

Участие управляющей компании в жизни здания даже на этапе строительства, когда большая часть проекта уже реализована, помогает исправить обнаруженные ошибки. Например, проектом торгово-развлекательного центра был предусмотрен ресторан с полным циклом готовки с помощью электроэнергии. При анализе проекта и изучении технических условий на строительство управляющая компания установила, что проектная электрическая мощность ограничена старой электроподстанцией и существующей подземной кабельной линией. В проект были внесены изменения (новая ТП и кабельная линия), произошло удорожание строительства, но концепция и сроки строительства объекта не изменились. Другой пример, анализ проекта торгового центра показал, что дверные проемы в технологические помещения гораздо уже, чем предусмотрено стандартами торговли; а электрические, водопроводные и канализационные точки присоединения были выведены в такие места, что не позволяло установить технологическое и производственное оборудование. Своевременный анализ проекта позволил внести необходимые изменения, удалось построить электрические и сантехнические сети, которые учитывали тонкости технологии торгового бизнеса.

К сожалению, встречаются ситуации, когда исправить ошибки, допущенные в проекте, не представляется возможным.

Например, в только что открытом торгово-развлекательном комплексе с ресторанами, фаст-фудом, барами, сантехническое оборудование для очистки сточных вод «жироуловитель» был смонтирован на минус втором этаже под потолком, причем прочистить жироуловитель было невозможно, поскольку крышка при открытии упиралась в потолок. Интересно, о чем думал проектировщик, когда чертил, и о чем думал монтажник, когда устанавливал? Точно, о чем не думали проектировщик и монтажник, как это оборудование обслуживать? Вдобавок к этому, оказалось, что фактически жироуловитель вместо 1 раза в год (по проекту) требовалось чистить 1 раз в месяц. Стоимость техобслуживания этого жироуловителя возросла в 12 раз, а стесненность условий и вынужденный демонтаж привел к удорожанию работ еще в 3 раза.

Другой пример, на кухне ресторанного комплекса были установлены оптические пожарные датчики, реагирующие на любое появление пара и дыма. В результате, в силу специфики работы кухни ежедневно происходили неоднократные ложные срабатывания противопожарной автоматической системы, влекущее за собой отключение вентиляции всего ресторанного комплекса. Этот дефект проекта был выявлен на этапе эксплуатации. Инженерное решение этой проблемы от управляющей компании потребовало установку термических пожарных датчиков, которые срабатывают только при критической температуре, что оптимально для технологии кухонного производства.

Проектные и строительные компании не ставят цели работать с объектом строительства в дальнейшем. Управляющая компания на этапе эксплуатации берет здание в управление в состоянии «как есть», не имея возможности существенно повлиять на стоимость достижения заданных проектом эксплуатационных качеств здания. И все ошибки, допущенные при проектировании и строительстве приходиться исправлять управляющей компании, а это, безусловно, дополнительные расходы собственника, ухудшение потребительских качеств объекта, потеря имиджа.

Приведу пример из гостиничной недвижимости. Технология гостиничного бизнеса требует от обслуживающего персонала быть незаметными для гостей. Это означает, что размещение служебных помещений и служебные маршруты для выполнения работ в гостинице должны быть размещены еще на стадии проектирования.

Из приведенных выше примеров следует, что консалтинговую услугу по анализу проекта с позиции использования или содержания объекта надо заказывать на этапе разработки концепции объекта, затем на этапе проектирования для анализа проектных решений, затем на этапе строительства с позиции последующей эксплуатации.

© Новгородов В.Г.

28.03.13

Нужна консультация?

Оставьте заявку, и мы подберем вам семинар

Пользовательское соглашение

1. Я (Клиент), настоящим выражаю свое согласие на обработку моих персональных данных, полученных от меня в ходе отправления заявки на получение информационно-консультационных услуг/приема на обучение по образовательным программам.

2. Я подтверждаю, что указанный мною номер мобильного телефона, является моим личным номером телефона, выделенным мне оператором сотовой связи, и готов нести ответственность за негативные последствия, вызванные указанием мной номера мобильного телефона, принадлежащего другому лицу.

В Группу компаний входят:
1. ООО «МБШ», юридический адрес: 119334, г. Москва, Ленинский проспект, д. 38 А.
2. АНО ДПО «МОСКОВСКАЯ БИЗНЕС ШКОЛА», юридический адрес: 119334, Москва, Ленинский проспект, д. 38 А.

3. В рамках настоящего соглашения под «персональными данными» понимаются:
Персональные данные, которые Клиент предоставляет о себе осознанно и самостоятельно при оформлении Заявки на обучение/получение информационно консультационных услуг на страницах Сайта Группы компаний http://mbschool.ru/seminars
(а именно: фамилия, имя, отчество (если есть), год рождения, уровень образования Клиента, выбранная программа обучения, город проживания, номер мобильного телефона, адрес электронной почты).

4. Клиент — физическое лицо (лицо, являющееся законным представителем физического лица, не достигшего 18 лет, в соответствии с законодательством РФ), заполнившее Заявку на обучение/на получение информационно-консультационных услуг на Сайта Группы компаний, выразившее таким образом своё намерение воспользоваться образовательными/информационно-консультационными услугами Группы компаний.

5. Группа компаний в общем случае не проверяет достоверность персональных данных, предоставляемых Клиентом, и не осуществляет контроль за его дееспособностью. Однако Группа компаний исходит из того, что Клиент предоставляет достоверную и достаточную персональную информацию по вопросам, предлагаемым в форме регистрации (форма Заявки), и поддерживает эту информацию в актуальном состоянии.

6. Группа компаний собирает и хранит только те персональные данные, которые необходимы для проведения приема на обучение/получения информационно-консультационных услуг у Группы компаний и организации оказания образовательных/информационно-консультационных услуг (исполнения соглашений и договоров с Клиентом).

7. Собираемая информация позволяет отправлять на адрес электронной почты и номер мобильного телефона, указанные Клиентом, информацию в виде электронных писем и СМС-сообщений по каналам связи (СМС-рассылка) в целях проведения приема для оказания Группой компаний услуг, организации образовательного процесса, отправки важных уведомлений, таких как изменение положений, условий и политики Группы компаний. Так же такая информация необходима для оперативного информирования Клиента обо всех изменениях условий оказания информационно-консультационных услуг и организации образовательного и процесса приема на обучение в Группу компаний, информирования Клиента о предстоящих акциях, ближайших событиях и других мероприятиях Группы компаний, путем направления ему рассылок и информационных сообщений, а также в целях идентификации стороны в рамках соглашений и договоров с Группой компаний, связи с Клиентом, в том числе направления уведомлений, запросов и информации, касающихся оказания услуг, а также обработки запросов и заявок от Клиента.

8. При работе с персональными данными Клиента Группа компаний руководствуется Федеральным законом РФ № 152-ФЗ от 27 июля 2006г. «О персональных данных».

9. Я проинформирован, что в любое время могу отказаться от получения на адрес электронной почты информации путем направления электронного письма на адрес: mbs@mbschool.ru. Также отказаться от получения информации на адрес электронной почты возможно в любое время, кликнув по ссылке «Отписаться» внизу письма.

10. Я проинформирован, что в любое время могу отказаться от получения на указанный мной номер мобильного телефона СМС-рассылки, путем направления электронного письма на адрес: mbs@mbschool.ru

11. Группа компаний принимает необходимые и достаточные организационные и технические меры для защиты персональных данных Клиента от неправомерного или случайного доступа, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий с ней третьих лиц.

12. К настоящему соглашению и отношениям между Клиентом и Группой компаний, возникающим в связи с применением соглашения, подлежит применению право Российской Федерации.

13. Настоящим соглашением подтверждаю, что я старше 18 лет и принимаю условия, обозначенные текстом настоящего соглашения, а также даю свое полное добровольное согласие на обработку своих персональных данных.

14. Настоящее соглашение, регулирующее отношения Клиента и Группы компаний действует на протяжении всего периода предоставления Услуг и доступа Клиента к персонализированным сервисам Сайта Группы компаний.

ООО «МБШ» юридический адрес: 119334, Москва, Ленинский проспект, д. 38 А, этаж 2, пом. ХХХIII, ком. 11.

Адрес электронной почты: mbs@mbschool.ru
Тел: 8 800 333 86 68, 7 (495) 646-75-17

Дата последнего обновления: 28.11.2019 г.