Пользуясь нашим сайтом, вы соглашаетесь с тем, что мы используем cookies
Налогообложение. Бухгалтерия
Руководитель
Бизнес
Стартап
Продажи
Закупки. Снабжение
Налогообложение. Бухгалтерия

Cдать в аренду коммерческую недвижимость – сложно или очень сложно

Кризис 2008-09 гг. не только застопорил бизнес-процессы, но и дал мощный импульс в развитии рынка коммерческой недвижимости. Раньше арендаторы вкладывали деньги в ремонт площадей, прежде чем «вселиться». Сейчас такое предложение встречают как хорошую шутку. Чтобы спасти свой бизнес, арендаторы стали переезжать из дворцов класса «А» в «В» и т.д. Но к чему это привело? Высвободилось большое количество помещений с отделкой, ставки упали в два раза. На рынке сложилась ситуация, когда офисы без отделки не сдаются. Это приблизило рынок к общепринятым правилам работы на развитых рынках коммерческой недвижимости, о которых и пойдет речь далее.

Рынок делится на две составляющих аренда и продажа. Здание или помещение стоит дороже, если в нем сидит арендатор, так вы продаете бизнес, а не объект. Поэтому в этой статье я коснусь основ работы по поиску арендаторов. Статья будет полезна не только брокерам и собственникам, но и арендаторам в понимании критериев выбора помещений.

Методы работы по сдаче помещений в аренду

Шаг 1. Ценообразование

Ценообразование арендной ставки. Первое приближение — просмотр баз данных по коммерческой недвижимости. Оценивая рынок, не забывайте, что вы видите предложения, суммы реальных сделок могут быть ниже. Мало того, на рынке есть собственники, которые ставят цену существенно выше рыночной.

Помимо информации из открытых источников можно обратиться к брокерам. Брокеры заинтересованы в получении процента и понимают, что помещение с завышенной ставкой будет «висеть». Но они могут рекомендовать сдать по ставке, ниже рыночной, так что их мнение надо учитывать, но не принимать за основу.

Сроки. Срок сдачи зависит от места, ставки и соответствия характеристик помещения запросам клиента. По опыту работы срок может быть от двух дней (например, 40 кв.м.) до 2 лет (40 000 кв.м.). Если вы хотите ускорить срок — снижаете ставку. Иногда собственник не идет на снижение ставки, что приводит к увеличению срока сдачи и существенным затратам на обслуживание здания. Помочь убедить собственника может расчет. Например, если взять год без арендатора + три года по высокой ставке это будет меньше, чем сдавать 4 года по низкой ставке. Т.е. при сдаче в аренду есть два варианта стратегии: либо максимальная ставка, либо стабильный доход. По факту стабильный доход в периоде приносит больше денег.

Посмотрев конкурентные помещения на рынке, сравниваете свое по следующим потребительским критериям: класс здания, обеспеченность парковкой, общественное питание внутри и снаружи, полезность планировки, окружающая застройка, инфраструктура, входная группа и дизайн общественных зон и пр. Если ваш объект лучше по параметрам, стоить он должен дороже, в противном случае арендатора может насторожить дешевизна предложения.

Шаг 2. Конкурентные преимущества

Повысить ставку или ускорить срок сдачи, вы можете за счет изменения качественных характеристик помещения и сервисных услуг. Одним из важных преимуществ является полная информационная открытость.

При сдаче новых помещений в Европе вам предложат до 6 вариантов расстановки рабочих мест, или возьмут ваш проект. Вам предложат выбрать цвет стен и пола, план установки перегородок и прокладку коммуникаций. Все это делается за счет собственника при заключении долгосрочного договора аренды. Если у вас маленькое помещение или бизнес центр класса «В» и ниже вы можете самостоятельно нарисовать такой план. Не все арендаторы ориентируются в площади, и расстановка рабочих мест дает понять количество сотрудников, которые смогут сесть и возможную перспективу увеличения штата компании. Для помещений без отделки стоимость ремонта можно компенсировать каникулами, при этом должна быть адекватная или большая компенсация. К сожалению, на сегодняшний момент будет очень сложно сдать такое помещение, так как арендаторы не готовы вкладывать собственные средства.

При наличии у вас мебели вы можете предлагать ее в аренду бесплатно или за символическую плату. Не пытайтесь на этом заработать — не будет востребовано и вам придется мебель где-то хранить.

Некоторые собственники пытаются заработать на продаже услуг связи. В одном элитном микрорайоне с массажного салона требовали $1000 в месяц за один компьютер. В таких случаях арендатор либо съедет, либо будет пользоваться альтернативными источниками связи. Поэтому лучше сразу предлагать услуги связи напрямую от провайдера.

Тоже касается и рекламы. Собственники пытаются сдавать внутренние рекламные площади или места установки рекламы на фасаде. Преимуществом будет ваше бесплатное согласование рекламы, прописанное в договоре (это не дает право вешать без разрешения соответствующих органов).

Сервера в аренду. Данный вид услуги может быть востребован, когда в здании несколько арендаторов. При наличии у вас серверной, сделанной по всем нормам, вы можете предлагать хранение и защиту информации.

На некоторых объектах недвижимости не пускают после 21-24, предлагаю пересмотреть эту политику. Я знаю арендатора, который уехал из бизнес центра именно по этой причине, так как получал товар ночью.

Так же преимуществом будет прозрачность и надежность собственника: прямой долгосрочный договор, зачет НДС, 100% безналичный расчет, с возможностью учета при налогообложении всех сумм по договору аренды, включая эксплутационные платежи.

Шаг 3. Подготовка документации

Договор аренды

Перед сдачей помещения необходимо подготовить качественный для обеих сторон договор. В нем в частности должно быть: компенсация порчи имущества, спорные вопросы при неоплате каких либо платежей, правила текущей эксплуатации, условие приема передачи, отделимые и неотделимые улучшения, все обязанности, например установка пожарной сигнализации, уборка территории, реклама и ее оформление в соответствующих органах, повышение ставки и досрочное расторжение. Прописанный по всем параметрам договор порядка 10 страниц (с приложениями).

Коммерческое предложение (КП)

В КП отражаются все характеристики объекта, включая разбивку коммунальных платежей по категориям. Т.е. арендатор должен понимать конечную сумму, которую ему придется тратить за использования помещения, включая связь, охрану, электричество и т.д. Структуру КП вы можете посмотреть в конце статьи. Все документы должны быть красиво и одинаково оформлены и предоставляются в формате *.pdf.

Онлайн версия коммерческого предложения. Возможны варианты — от одной странички до полноценного сайта бизнес центра или компании. Необходимость сайта возникает примерно от 2000 кв.м., для использования контекстной рекламы. Помимо планировок, не забудьте выложить расстановку рабочих мест.

Сайт можно использовать и в качестве автоматической рассылки по брокерам и целевой рассылки. Для этого программируется движок, в который вы подгружаете табличку *.xls с почтой, названия компании и ФИО. Мало того, в движке сайта можно предусмотреть автоматическое ежемесячное напоминание для арендаторов об оплате коммунальных и арендных взносов. При разработке сайта ставится несколько задач: сдача в аренду площадей, сервисные услуги бизнес-центра или эксплуатирующей компании, продажа арендного бизнеса, не забывайте об этом при проектировании.

Шаг 4. Каналы поиска целевой аудитории

Возможные каналы поиска в зависимости от ваших финансовых возможностей и объема площадей:

Брокеры. Условно бесплатный канал, дающий отличный результат при определенных условиях. Не надо подписывать эксклюзив с одним из агентств. Это приводит к тому, что брокер ищет клиентов по своей базе, и если никого нет, будет сидеть и ждать, так как рекламный бюджет агентств направлен на рекламу услуг компании, а не вашего объекта. В поисковике находите все агентства коммерческой недвижимости, работающие в вашем городе (примерно 30 агентств на 1 млн. населения), рассылаете им коммерческое предложение, в котором сразу прописываете вознаграждение. На данный момент это не более 50% от ежемесячной арендной платы для Москвы. Таким образом, вы попадете во все базы агентств. Как правило, лучше всего работают маленькие агентства, в больших компаниях реакция на КП бывает через месяц, когда уже все сдано. К сожалению, брокеры иногда договариваются о встрече, мало того, что не приезжают, так при этом еще и не доступны на телефоне. Поэтому рекомендую планировать несколько встреч в день, один час на клиента.

Контекстная реклама. Платный, но отличный канал, от 15 до 90 тыс. рублей в месяц, в зависимости от необходимой динамики сдачи и объема площадей. Используя этот канал, вы не будете платить комиссию брокеру. Ставки за ключевые слова держать средними. В объявлении сразу ставить фильтр на качественную аудиторию, т.е. место, ставка и площадь, например: «Офис 60 кв. м. м. Университет 15000 руб. за кв. м в год».

Базы данных и бесплатные доски. Речь идет именно о бесплатных объявлениях, платить за такие базы нет смысла, так как они дают небольшой поток, примерно 1% от всех посетителей сайта. Вы потратите максимум один день на заполнение.

Целевая рассылка — рестораны, банки, магазины и т.д. Бесплатный канал. У некоторых компаний есть свои требования к помещениям, которые иногда указаны на сайтах, например банкам нужно 2 выхода. Желательно предварительно эти требования узнать, чтобы не делать лишнюю работу. Будьте готовы к тому, что целевая рассылка — это стрельба из пушки по воробьям, но результат бывает. По времени один день на один рынок.

Наружная реклама. Два типа. Первый — бесплатный и неплохой канал — использование фасада или окна (в зависимости от площади). За объявления на окнах я еще ни разу не слышал про претензии со стороны ОАТИ, за размещение рекламы на фасаде придется заплатить, но в любом случае это дешевле чем второй тип наружной рекламы. Щиты — дорогостоящий и неэффективный инструмент, лучше этот бюджет перенаправить на контекстную рекламу.

Реклама в СМИ. В Москве это вид рекламы заменил Интернет, но в регионах могут использоваться газеты аналогичные «Из рук в руки» или «Недвижимость и цены». Здесь, как и в контекстной рекламе, обратите внимание на качество сообщения — место/площадь/цена/контакты.

Вывод. Если вы владелец маленького помещения то для вас оптимально будет использование брокеров, объявление на окне, доски и целевая рассылка. Если у вас большие площади, вам придется подключать контекстную рекламу.

Шаг 5. Выбор арендатора

Случается, когда на одну площадь претендуют несколько арендаторов. В таком случае арендатор выбирается из критериев: надежность бизнеса, бренд, возраст компании, адекватность людей, платежеспособность, соответствие помещения бизнесу, причина переезда, срок аренды, повышение ликвидности помещения.

Пример структуры коммерческого предложения для сдачи в аренду

Контакты

 

Место

Карта, описание, например «7 минут пешком от станции метро Университет»

Характеристики помещения/здания

3х этажное монолитное здание площадью 3000 кв. м. Высота потолков — 3,2 м. Свободная планировка. 3 входа в здание. Вентилируемый фасад

Инженерные системы

Центральная система приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования с возможностью индивидуального регулирования температуры и интенсивности воздушного потока. Центральное отопление (индивидуальный тепловой пункт) Пожарная сигнализация Система контроля доступа — 2 поста охраны, сигнализация, видеонаблюдение по периметру Оптико-волоконная связь, МГТС (10 номеров) Электрическая мощность — 500 кВт

Паркинг

20 машино-мест

Площади в аренду

Офисные лоты от 100 кв. м до 2 000 кв. м. Стоимость аренды — от 15000 за кв. м в год. Прямой договор, НДС включен.

Эксплуатационные платежи

Коммунальные и эксплуатационные услуги входят в ставку аренды. Электричество и отопление рассчитывается соразмерно площади, тариф ... руб. за кВт.

Дополнительно

Помещения готовы к въезду, возможна установка перегородок и мебели

Комиссия брокерам

50% от ежемесячной ставки аренды

Приложение 1

Планировка, расстановка рабочих мест

Приложение 2

Фотографии здания, помещений, инженерных систем

Узнать больше и записаться на семинар «Управление и эксплуатация недвижимости»

Понравилась статья?

поделитесь с друзьями

рекомендуемые курсы
Пройдите обучение на практических бизнес-семинарах Moscow Business School, если хотите сменить сферу деятельности или укрепить свои позиции на рабочем месте

НУЖНА КОНСУЛЬТАЦИЯ?

Оставьте контакты, и мы свяжемся с вами
+7
Принимаю условия Пользовательского соглашения
Согласен на получение рассылок

Спасибо!

Ваша заявка успешно отправлена. Наши менеджеры обязательно свяжутся с вами в рабочее время. Пожалуйста, ожидайте звонка или письма на указанную электронную почту.

Пользовательское соглашение

  • Я (Клиент), настоящим выражаю свое согласие на обработку моих персональных данных, полученных от меня в ходе отправления заявки на получение информационно-консультационных услуг/приема на обучение по образовательным программам.
  • Я подтверждаю, что указанный мною номер мобильного телефона, является моим личным номером телефона, выделенным мне оператором сотовой связи, и готов нести ответственность за негативные последствия, вызванные указанием мной номера мобильного телефона, принадлежащего другому лицу.

    В Группу компаний входят:

    • ООО «МБШ», юридический адрес: 119334, г. Москва, Ленинский проспект, д. 38 А.
    • АНО ДПО «МОСКОВСКАЯ БИЗНЕС ШКОЛА», юридический адрес: 119334, г. Москва, Ленинский проспект, д. 38 А.
  • В рамках настоящего соглашения под «персональными данными» понимаются: персональные данные, которые клиент предоставляет о себе осознанно и самостоятельно при оформлении заявки на обучение/получение информационно консультационных услуг на сайтах компании: www.mbschool.ru и www.mba.ru , а так же на поддоменах в адресных зонах www.mbschool.ru и www.mba.ru (а именно: фамилия, имя, отчество (если есть), год рождения, уровень образования клиента, выбранная программа обучения, город проживания, номер мобильного телефона, адрес электронной почты).
  • Клиент — физическое лицо (лицо, являющееся законным представителем физического лица, не достигшего 18 лет, в соответствии с законодательством РФ), заполнившее Заявку на обучение/на получение информационно-консультационных услуг на Сайта Группы компаний, выразившее таким образом своё намерение воспользоваться образовательными/информационно-консультационными услугами Группы компаний.
  • Группа компаний в общем случае не проверяет достоверность персональных данных, предоставляемых Клиентом, и не осуществляет контроль за его дееспособностью. Однако Группа компаний исходит из того, что Клиент предоставляет достоверную и достаточную персональную информацию по вопросам, предлагаемым в форме регистрации (форма Заявки), и поддерживает эту информацию в актуальном состоянии.
  • Группа компаний собирает и хранит только те персональные данные, которые необходимы для проведения приема на обучение/получения информационно-консультационных услуг у Группы компаний и организации оказания образовательных/информационно-консультационных услуг (исполнения соглашений и договоров с Клиентом).
  • Собираемая информация позволяет отправлять на адрес электронной почты и номер мобильного телефона, указанные Клиентом, информацию в виде электронных писем и СМС-сообщений по каналам связи (СМС-рассылка) в целях проведения приема для оказания Группой компаний услуг, организации образовательного процесса, отправки важных уведомлений, таких как изменение положений, условий и политики Группы компаний. Так же такая информация необходима для оперативного информирования Клиента обо всех изменениях условий оказания информационно-консультационных услуг и организации образовательного и процесса приема на обучение в Группу компаний, информирования Клиента о предстоящих акциях, ближайших событиях и других мероприятиях Группы компаний, путем направления ему рассылок и информационных сообщений, а также в целях идентификации стороны в рамках соглашений и договоров с Группой компаний, связи с Клиентом, в том числе направления уведомлений, запросов и информации, касающихся оказания услуг, а также обработки запросов и заявок от Клиента.
  • При работе с персональными данными Клиента Группа компаний руководствуется Федеральным законом РФ № 152-ФЗ от 27 июля 2006г. «О персональных данных».
  • Я проинформирован, что в любое время могу отказаться от получения на адрес электронной почты информации путем направления электронного письма на адрес: mbs@mbschool.ru. Также отказаться от получения информации на адрес электронной почты возможно в любое время, кликнув по ссылке «Отписаться» внизу письма.
  • Я проинформирован, что в любое время могу отказаться от получения на указанный мной номер мобильного телефона СМС-рассылки, путем направления электронного письма на адрес: mbs@mbschool.ru
  • Группа компаний принимает необходимые и достаточные организационные и технические меры для защиты персональных данных Клиента от неправомерного или случайного доступа, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий с ней третьих лиц.
  • К настоящему соглашению и отношениям между Клиентом и Группой компаний, возникающим в связи с применением соглашения, подлежит применению право Российской Федерации.
  • Настоящим соглашением подтверждаю, что я старше 18 лет и принимаю условия, обозначенные текстом настоящего соглашения, а также даю свое полное добровольное согласие на обработку своих персональных данных.
  • Настоящее соглашение, регулирующее отношения Клиента и Группы компаний действует на протяжении всего периода предоставления Услуг и доступа Клиента к персонализированным сервисам Сайта Группы компаний.

ООО «МБШ» юридический адрес: 119334, г. Москва, Ленинский проспект, д. 38 А., этаж 2, пом. ХХХIII, ком. 11.

Адрес электронной почты: mbs@mbschool.ru

Тел: 8 800 333 86 68, 7 (495) 646-75-17

Дата последнего обновления: 28.11.2019 г.

Пользовательское соглашение

Согласие на получение рекламной и информационной рассылки

  1. Настоящим согласием Пользователь, действуя в своём интересе, даёт согласие на получение рекламных и информационных сообщений АНО ДПО «Московская бизнес школа» (далее — "Оператор"),касающихся предоставления образовательных и информационно — консультационных услуг.
  2. Предоставлением настоящего согласия является проставление галочки/отметки в окне «Согласен на получение рекламных и информационных сообщений» на сайте Оператора.
  3. Предоставляя настоящее согласие, Пользователь предоставляет право Оператору и (или) партнёру Оператора на отправку ему рекламных и информационных сообщений посредством направления Push, SMS и Email — рассылки, а также на обработку персональных данных (ФИО, адреса электронной почты, номера телефона) с целью направления информации, указанной в настоящем пункте.
  4. Настоящее согласие является бессрочным.
  5. Одновременно уведомляем о возможности немедленно прекратить рассылку в случае получения от Вас такого требования.
  6. Согласие может быть отозвано Пользователем в любой момент путём направления запроса по контактным данным Оператора или путём отказа от рассылки с использованием инструкций, содержащихся в тексте рассылки.