Долевое строительство. Масштабные изменения законодательства в соответствии с 214-ФЗ. Семинар в Москве

День 1

Правовое регулирование долевого строительства по-новому: Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ в актуальной редакции (ФЗ от 25.12.2018 № 478)

• Банковское сопровождение по новым правилам
• Целевое использование средств дольщиков
• Запрет на привлечение средств ЖСК; переход к модели финансирования с использованием эскроу-счетов с 01.07.2019
• Перевод новых ДДУ по ранее начатым проектам на уплату взноса в компенсационный фонд;
• Расширение оснований для внеплановых проверок и другое

Новые требования к застройщикам по объектам, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года

• Каким конкретно критериям необходимо соответствовать застройщику, получившему разрешение на строительство, чтобы получить право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома?

Условие: «один застройщик — одно разрешение на строительство»

• Застройщик теперь вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство, если разрешение на строительство получено после 1 июля 2018 года: при каких условиях возможно строительство нескольких многоквартирных домов на одном земельном участке с одним разрешением на строительство? Возможность внесения изменений в разрешение на строительство в данном случае

Требования к финансовой устойчивости застройщика при привлечении средств граждан (по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018 г.)

• Отмена требований о величине уставного капитала
• Требование о минимальном остатке денежных средств на счете уполномоченного банка на дату направления проектной декларации. На какой срок эта сумма должна находиться на расчетном счете банка?

Источники финансирования строительства для застройщиков

• Банковское проектное финансирование строительства многоквартирных домов
• Привлечение средств граждан через специальные эскроу-счета
• Вопрос применения ч. 6 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ
• Отсутствие у застройщика обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство, — новые требования к застройщикам согласно частям 6 и 7 ст.18 Закона 214-ФЗ
• Финансирование объектов долевого строительства за счет собственных средств заказчика-застройщика
• Инвестирование юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в строительство объектов недвижимости
• Аккумулирование средств дольщиков через ЖСК. Преимущества и недостатки. Нормативно-правовое регулирование ЖСК
• Какие еще существуют альтернативные источники финансирования жилищного строительства?

Ужесточение требований к деятельности застройщика, а также к его органам управления и участникам

• Для каких должностей недопустимы не истекший срок дисквалификации, отдельные виды судимости, привлечение к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица, банкротство и т.п.?
• Внесудебная приостановка регистрации долевых договоров в течение 1 дня с момента выявления у застройщика любой налоговой задолженности (в бюджеты всех уровней). Действия контролирующих органов в случае обнаружения недоимок и неплатежей в госбюджет
• Правовые последствия нецелевого использования средств участников долевого строительства. Штрафы, варианты минимизации и оспаривания
• Совмещение функций застройщика, заказчика, генподрядчика в свете новой реформы
• Совмещение функций инвесторов (соинвесторов) и подрядных организаций и возникающие ограничения

Надзор уполномоченного банка (по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018 г.)

• Критерии, установленные Правительством РФ для уполномоченных банков
• Требования к застройщикам, техническим заказчикам и генеральным подрядчикам по открытию счетов в таких банках
• Специальный банковский контроль и предполагаемый механизм проверки соответствия каждого платежа содержанию обосновывающих документов (договоров, актов сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, актов приема-передачи товара, товарно-транспортных накладных, счетов, счетов-фактур и пр.)
• Действия банка в случае установленных несоответствий в документах

«Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» — новый способ обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками после государственной регистрации ДДУ

• Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ в ред. ФЗ от 25.12.18 № 478-ФЗ: комментарии к новым требованиям
• Отказ от системы обеспечения исполнения обязательств застройщика по ДДУ страхованием или поручительством банка
• Определение размера обязательных взносов (отчислений), их предельный размер
• Основания для возврата денежных средств из компенсационного фонда
• Спецзастройщик, созданный Фондом: требования к созданию и деятельности
• Дополнительные полномочия Фонда по проверке финансово-хозяйственной деятельности застройщиков, иных хозяйствующих обществ, входящих в одну группу с застройщиком, мониторингу строительства объектов в рамках одного либо нескольких РС

Повышение информационной открытости застройщика. Увеличение требований к застройщикам по размещению информации на своем официальном сайте, в единой информационной системе жилищного строительства и в проектной декларации

• Расширение состава обязательной информации для размещения в интернете застройщиком, уточнение требований, которым должна соответствовать реклама, связанная с привлечением денежных средств дольщиков
• Обязательный аудит годовой бухгалтерской отчетности застройщика
• Обязанность и сроки размещения в полном объеме промежуточной бухгалтерской отчетности, годовой бухгалтерской отчетности и аудиторского заключения
• Ответственность за размещение недостоверной и неактуальной информации

Дополнительные ограничения на использование средств дольщиков по объектам, разрешение на которые получено после 1 июля 2018 г.

• Условия и лимиты использования таких денежных средств на административные расходы застройщика — аренда офиса, реклама, оплата труда, услуги банка, связи и т.д.
• Ограничения по размеру авансовых платежей при расчетах с контрагентами

Заполнение проектной декларации, другие необходимые документы для получения права на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома — ст. 19 214-ФЗ

День 2

ДДУ по объектам, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года. Что изменилось?

• Стороны договора. Существенные условия договора. Изменение цены договора. Комментарии к изменениям в 214-ФЗ.
• Минимизация рисков сторон договора на участие в долевом строительстве. Риски, заложенные в договоре долевого строительства, связанные с переуступкой прав при долевом участии. Риски признания договора долевого строительства незаключенным и последствия такого признания
• Порядок регистрации договора участия в долевом строительстве. Список необходимых документов. Государственный контроль. Причины отказа в государственной регистрации договора долевого участия
• Взаимоотношения между застройщиком и участником долевого строительства по-новому. Права и обязанности участников рынка долевого строительства. Особенности оформления правоустанавливающих документов в процессе долевого строительства
• Ответственность Застройщика по 214-ФЗ при взаимодействии с дольщиками

Налоговые риски при долевом строительстве

• Налоговая база
• Оптимизация суммы НДС
• Риски договоров с организациями, выполняющими проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы, и их минимизация

Новые правила организации ведения учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома по 218-ФЗ

Инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства: порядок составления, необходимая информация для участников долевого строительства

Оформление прав на земельный участок и определение границ участка, на котором расположен многоквартирный дом. Права на земельный участок по договору долевого участия в строительстве

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, применительно к 214-ФЗ, положения земельного и градостроительного законодательства

• Изменения в осуществлении государственной регистрации договора долевого участия и договора об уступке прав требования
• Регистрация права собственности на квартиру в построенном многоквартирном доме: причины отказа
• Оформление права собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
• Особенности оформления прав на недвижимость (объект незавершенного строительства) участниками долевого строительства и соинвесторами при банкротстве Застройщика

Федеральный закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в актуальной редакции от 08.06.2018 г.

• Изменения, касающиеся деятельности застройщиков в сфере жилищного строительства
• Особенности оформления прав на недвижимость (объект незавершенного строительства) участниками долевого строительства и соинвесторами при банкротстве застройщика
• Защита прав дольщиков в ходе банкротства застройщика по 218-ФЗ

Особенности банкротства жилищно-строительных кооперативов (ЖСК)

• Замена солидарной ответственности бенефициаров застройщика за убытки, причиненные по их вине участникам долевого строительства на субсидиарную

Судебная практика по искам о признании права собственности на объект недвижимости

• Определении долей в строительстве
• Расторжению договоров аренды с инвестиционными условиями