Долевое строительство. Масштабные изменения законодательства в соответствии с 214-ФЗ. Семинар в Москве

День 1

Правовое регулирование долевого строительства по-новому: 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в редакции законов: 218-ФЗ от 29.07.2017, 267-ФЗ от 29.07.2017 и 506-ФЗ от 31.12.2017 г.

• Краткий обзор правоприменительной практики предыдущей версии 214-ФЗ согласно 304-ФЗ от 03.07.2016 г.
• Какие нововведения уже реально работают, а какие уже отменены новыми законами?

Новые требования к застройщикам по объектам, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года

• Каким конкретно критериям необходимо соответствовать застройщику, получившему разрешение на строительство до и после 01.07.2018 г., чтобы получить право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома?
• Разъяснение термина «специализированный застройщик». Застройщик — только хозяйственное общество
• Обязательное наличие не менее трехлетнего опыта работы на рынке строительства многоквартирных домов (в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика): работает ли данное условие для застройщиков, которые вели свою деятельность в рамках группы компаний (и, соответственно, разных юр. лиц)? В каких случаях?
• Обязательное наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м многоквартирных домов. Каким образом исчисляется «эта максимально допустимая сумма общей площади всех жилых помещений и площади всех нежилых помещений»?
• Обязательное наличие экспертизы проектной документации во всех случаях, даже при малоэтажном строительстве
• Единый реестр застройщиков, привлекающих денежные средства граждан (по 304-ФЗ): критерии надежности, права и обязанности, порядок ведения

Условие: «один застройщик — одно разрешение на строительство»

Застройщик теперь вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство, если разрешение на строительство получено после 1 июля 2018 года: при каких условиях возможно строительство нескольких многоквартирных домов на одном земельном участке с одним разрешением на строительство? Возможность внесения изменений в разрешение на строительство в данном случае

Требования к финансовой устойчивости застройщика при привлечении средств граждан (по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018 г.)

• Отмена требований о величине уставного капитала
• Требование о минимальном остатке денежных средств на счете уполномоченного банка на дату направления проектной декларации. На какой срок эта сумма должна находиться на расчетном счете банка?

Источники финансирования строительства для застройщиков

• Банковское проектное финансирование строительства многоквартирных домов
• Привлечение средств граждан через специальные эскроу-счета
• Вопрос применения ч. 6 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ
• Отсутствие у застройщика обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство, — новые требования к застройщикам согласно частям 6 и 7 ст.18 Закона 214-ФЗ
• Финансирование объектов долевого строительства за счет собственных средств заказчика-застройщика
• Инвестирование юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в строительство объектов недвижимости
• Аккумулирование средств дольщиков через ЖСК. Преимущества и недостатки. Нормативно-правовое регулирование ЖСК
• Какие еще существуют альтернативные источники финансирования жилищного строительства?

Ужесточение требований к деятельности застройщика, а также к его органам управления и участникам

• Для каких должностей недопустимы не истекший срок дисквалификации, отдельные виды судимости, привлечение к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица, банкротство и т.п.?
• Внесудебная приостановка регистрации долевых договоров в течение 1 дня с момента выявления у застройщика любой налоговой задолженности (в бюджеты всех уровней). Действия контролирующих органов в случае обнаружения недоимок и неплатежей в госбюджет
• Правовые последствия нецелевого использования средств участников долевого строительства. Штрафы, варианты минимизации и оспаривания
• Совмещение функций застройщика, заказчика, генподрядчика в свете новой реформы
• Совмещение функций инвесторов (соинвесторов) и подрядных организаций и возникающие ограничения

Надзор уполномоченного банка (по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018 г.)

• Критерии, установленные Правительством РФ для уполномоченных банков
• Требования к застройщикам, техническим заказчикам и генеральным подрядчикам по открытию счетов в таких банках
• Специальный банковский контроль и предполагаемый механизм проверки соответствия каждого платежа содержанию обосновывающих документов (договоров, актов сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, актов приема-передачи товара, товарно-транспортных накладных, счетов, счетов-фактур и пр.)
• Действия банка в случае установленных несоответствий в документах

«Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» — новый способ обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками после государственной регистрации ДДУ

• Механизм формирования компенсационного фонда за счет обязательных взносов застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства
• Для каких строящихся объектов эти изменения обязательны?
• В каком случае у застройщика остается обязанность заключать договоры поручительства с банком либо договоры страхования гражданской ответственности?
• Размер и условия отчислений в фонд
• Механизм возврата застройщику уплаченных взносов (в случае отказа в государственной регистрации договора или отказа сторон от заключения сделки)
• Выплаты возмещения по ДДУ, по которым взносы уплачены до принятия 218-ФЗ

Повышение информационной открытости застройщика. Увеличение требований к застройщикам по размещению информации на своем официальном сайте, в единой информационной системе жилищного строительства и в проектной декларации

• Расширение состава обязательной информации для размещения в интернете застройщиком, уточнение требований, которым должна соответствовать реклама, связанная с привлечением денежных средств дольщиков
• Обязательный аудит годовой бухгалтерской отчетности застройщика
• Обязанность и сроки размещения в полном объеме промежуточной бухгалтерской отчетности, годовой бухгалтерской отчетности и аудиторского заключения
• Ответственность за размещение недостоверной и неактуальной информации

Дополнительные ограничения на использование средств дольщиков по объектам, разрешение на которые получено после 1 июля 2018 г.

• Условия и лимиты использования таких денежных средств на административные расходы застройщика — аренда офиса, реклама, оплата труда, услуги банка, связи и т.д.
• Ограничения по размеру авансовых платежей при расчетах с контрагентами

Заполнение проектной декларации, другие необходимые документы для получения права на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома — ст. 19 214-ФЗ

День 2

Договоры долевого участия в строительстве — до и после 1 июля 2018 г.

• ДДУ по объектам, разрешение на строительство которых будет получено после 1 июля 2018 года. Что изменится? Стороны договора. Существенные условия договора. Изменение цены договора. Комментарии к изменениям в 214-ФЗ
• Минимизация рисков сторон договора на участие в долевом строительстве. Риски, заложенные в договоре долевого строительства, связанные с переуступкой прав при долевом участии. Риски признания договора долевого строительства незаключенным и последствия такого признания
• Порядок регистрации договора участия в долевом строительстве. Список необходимых документов. Государственный контроль. Причины отказа в государственной регистрации договора долевого участия
• Взаимоотношения между застройщиком и участником долевого строительства по-новому. Права и обязанности участников рынка долевого строительства. Особенности оформления правоустанавливающих документов в процессе долевого строительства
• Ответственность застройщика по 214-ФЗ при взаимодействии с дольщиками

Налоговые риски при долевом строительстве

• Налоговая база
• Оптимизация суммы НДС
• Риски договоров с организациями, выполняющими проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы, и их минимизация

Новые правила организации ведения учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома по 218-ФЗ

Инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства: порядок составления, необходимая информация для участников долевого строительства

Другие масштабные изменения в Градостроительном кодексе РФ и законодательстве РФ в сфере строительства, вступающие в силу в 2018 г.

Взаимосвязь выдачи разрешения на строительство и документов территориального планирования, изменения по N 373-ФЗ от 03.07.2016 и по N 507-ФЗ от 31.12.2017

• Нововведения по регулированию подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечению комплексного и устойчивого развития территорий: введение определений «деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории», «элемент планировочной структуры»
• Новый механизм межрегионального территориального планирования — введение в ГрК понятия «документы территориального планирования двух и более субъектов РФ», правила их разработки и утверждения
• Новое условие выдачи разрешений на строительство: при обязательном наличии в ЕГРН сведений о границах территориальных зон, в которых расположены земельные участки, на которых планируются строительство, реконструкция объектов капитального строительства

Оформление прав на земельный участок и определение границ участка, на котором расположен многоквартирный дом. Права на земельный участок по договору долевого участия в строительстве

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, применительно к 214-ФЗ, положения земельного и градостроительного законодательства

• Возникновение и переход права собственности на объект недвижимости. Применение № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» при отношениях по договору долевого участия в строительстве, а также при государственной регистрации прав на жилые помещения и сделок с ним. Объединение и новые правила кадастрового учета и регистрации недвижимости. Соотношение с прежним кадастрово-регистрационным законодательством и учетом-регистрацией недвижимости
• Изменения в осуществлении государственной регистрации договора долевого участия и договора об уступке прав требования
• Регистрация права собственности на квартиру в построенном многоквартирном доме: причины отказа
• Оформление права собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
• Особенности оформления прав на недвижимость (объект незавершенного строительства) участниками долевого строительства и соинвесторами при банкротстве застройщика

Закон РФ о защите прав потребителей

• Закон о ЗПП в судебной практике по искам дольщиков
• Сфера действия ЗЗПП в правоотношениях сторон

Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ с последними изменениями от 30.07.2017 г.

• Изменения, касающиеся деятельности застройщиков в сфере жилищного строительства
• Особенности оформления прав на недвижимость (объект незавершенного строительства) участниками долевого строительства и соинвесторами при банкротстве застройщика
• Защита прав дольщиков в ходе банкротства застройщика по 218-ФЗ

Судебная практика

• По искам о признании права собственности на объект недвижимости
• Определение долей в строительстве
• Расторжение договоров аренды с инвестиционными условиями

Поведение итогов. Обсуждение наиболее актуальных тем и ответы на вопросы